楼市新一族来了, 你站在哪个队伍里?

发布时间:2014-10-23 07:20    浏览量:58     评论0
限购放松、首套房认定出新标准,近期楼市“新政”双管齐下,购房者进入了新一轮的心理波动期。

限购放松、首套房认定出新标准,近期楼市“新政”双管齐下,购房者进入了新一轮的心理波动期。利好政策频出,首次置业者着急入市;还清首套房贷再买算首套,换房一族心动不已;“新政”保障合理需求,“逼迫”投资客远离住宅市场。因为不同的需求不同的心态,使得市场出现了些许微妙变化,也出现了一些带有新标签的人群。

买还是不买? 怎么买?

买,还是不买?对于各类型购房者来说,无疑是当前最为纠结的问题。从以下几个颇具代表性的置业个案不难看出,在新政出台逾三周后,楼市购房者一方的心态也在发生着转变。

首次购房者不买不安心

小朱老家在苍南,目前在市区某国有单位上班,前几天,他刚在城南定下了一套90多平方米的新房。他表示,现在很多在售楼盘中,90平方米刚需房的折扣力度是最大的,而现在楼市利好政策不断,他生怕接下来折扣会缩水,自己是刚需买房,现在是个不错的机会。

同样是首次购房的市民陈健,他刚准备出手购房,就遭遇了“新政”出台。“原计划国庆和家人去买房的,没想到‘新政’突然出台。”陈健说,此次新政力度很大,但基本上不影响自己的置业计划,现在唯一纠结的是,说好的7折房贷优惠可望而不可即,如果利率折扣到位,自己可以随时出手买房。陈健告诉记者,能拿下房贷7折优惠的话,今后的还贷压力能减轻不少。

陈健表示,此次“新政”出台后,不少像他这样的刚需族会选择出手,但唯一的问题是房企目前的优惠是到位了,但银行的房贷7折优惠实际上很难获得,这让他身边的一部分人开始转而观望。

自10月初“新政”出台以来,短短三周时间,楼市已经历从亢奋到理性的跌宕。据相关市调机构的统计,上周(10月13日—10月19日)温州全市房产网签共计750套,与前一周全市成交966套相比略有下降,环比下跌22%,其中市区楼市成交跌幅较大。有业内人士表示,除新盘断档等客观因素外,银行对房贷利率的优惠幅度并未达到购房者期望的程度,也让不少意向购房者暂时选择观望。

二次购房者 关注节省利息

七都某楼盘展厅里,在市区下吕浦已有一套房的余小姐正在看房。“以前买的那套房子已经有10多年了,不仅在户型上不太实用,而且没有电梯,不方便家里的老人上下楼。”余小姐表示,“新政”出来后,大家都觉得最受惠的就是她这类改善性的二次购房者,就她看来,现在也确实是个不错的入手时机。

“但目前购房面临的首要问题是贷款,我有两个选择,一个是采取公积金贷款,另外就是选择还清原房贷买二套房算首套,首套房这里也有个利率折扣。”余小姐表示,自己目前还没出手买房主要是纠结于哪个贷款方式更好,哪种贷款方式更省钱,算是属于幸福的烦恼。

众所周知,由于此次银行房贷新政中规定,贷款还清是再次申请的先决条件,此前,有分析人士认为,政策可能会引发提前还贷潮,即有房贷的家庭为了再次贷款购房,先将贷款还清。但据了解,近期未因政策变动而出现提前还贷潮,在银行信贷优惠细则依然模糊不清的情况下,多数意向二套购房者选择暂时等待。

是否要还旧房贷买新房?这恐怕是近期很多二套购房者纠结的问题,而商业贷款和公积金贷款哪个更省钱也让很多人头疼。有业内人士表示,按照目前公积金政策,满足一定条件后购买二套房公积金贷款只能贷款4成左右,而且5年以上贷款利率上浮后约为5%,商业贷款目前可以执行还完旧房贷算首套,首付仅需要3成,利率执行基准或9.5折优惠,约为6%。

投资购房者 对“抄底”没信心

“这次新政没有提及三套房及以上的投资置业者,而且往年新政后房价大幅波动的情况也没有出现。”作为一名房产投资者,杨阳称自己想再买套房的计划暂时搁置。

杨阳告诉记者,他自己在市区杨府山和人民路已经有两套房,原本计划在今年趁房价低“抄个底”,已经看上了七都某项目的一套130多平方米的房子,准备买一套用于自住兼投资,但这次“新政”出台后,完全没有提及三套房的情况,他个人判断利好政策恐无法和2008年相比,而房价也难以产生较大波动。

同为小投资客的市民叶敏也表示,相比首次和二次置业者,这次“新政”让投资购房者再度边缘化,而且截至目前“新政”出台已经三周,市场反应并没有想象中这么热烈,对于敏感的投资购房者来说,更没有入市的必要。

有业内人士表示,目前在温州楼市投资购房者边缘化已是不争的事实,虽然投资购房者眼下还可以借道拍卖房等途径避开多套房限购制约,但几乎全款买房的成本实在太高,多数人也认可商业地产将是今后最主要的地产投资领域之一。

怎么卖怎么买?卖房买房都是技术活

在楼市放宽限购限贷政策的影响下,换房门槛进一步降低,部分资金并不宽裕的刚改型市民,通过“卖一买一”的方式,陆续入场交易。“卖一买一”情况的增加,也促成二次交易的频繁发生,给逐渐回暖的楼市添了一把火。

业内人士表示,“卖一买一”是种值得考虑的改善住房的方式,但需合理定价,并安排好买卖周期,避免给正常生活带来不必要的影响。

刚改抬头 楼市变活跃

“由于限购限贷放宽的影响,近期二手房市场交易的活跃度很高,虽然还没具体统计数据,但通过与业内同行交流的情况看,10月有望成为今年以来成交最旺的月份。”21世纪不动产温州区域分部市场部经理陈伟说。

种种迹象表明,二手房市场正进入回暖通道,买卖双方都很活跃,市场关注度也很高。近段时间以来,无论是看房人数或成交量都有大幅度的上升,随着金融方面的措施支持,二手楼市还将延续热度。

陈伟称,通过最近这段时间的客户情况分析,发现刚改客户占了相当高的比例,他们有实际换房需求,而之前苦于换房首付资金不足,或是受到限购政策限制,未能入市。但也不能盲目乐观,目前市场供求关系尚未转变,较高库存摆在眼前,实际成交价依旧稳定,并未上涨,所以急售的二手房东提价或缩小议价空间都不是很明智的方式。

“二手房好卖了,套取现金置换一手房的人也会多起来,一手房市场或将因此受益。”陈伟认为,一二手市场是循环联动、相互作用的,一些无法从一手房市场找到中意房源的客户,也会转向二手房市场。

“卖一买一” 市场主力之一

市民王先生在市区有一套80多平方米的房子,随着孩子慢慢长大,房子不够用了,于是他便想换一套大房子。按照之前的限购限贷政策,换二套房首付需要六成,但他家的经济条件一般,无法承受。

“而此次新政策出台后,只要还清之前的银行贷款,再次购买新房时,又可享受到首套房的待遇。”于是,王先生最近果断选择了换房。

在国庆长假期间,王先生将房子通过房产中介挂牌出售,目前已经有意向客户和他在进行最后的条款谈判。王先生表示,物色新房子也已经展开,本想同步进行,但实际操作过来后发现很难,毕竟买房对他来说不是小事,还是保险至上,所以他准备先短期内租房子暂住一下,再慢慢寻找合适的房子。

据不完全统计,随着此次房贷政策的放宽,像王先生这样的刚改客户陆续增多,他们大多是通过“卖一买一”的方式换房。这类换房族一般手头资金都不太充裕,但也有部分人是为了将手头房子通过换房的形式提高性价比。

延伸:这三类人 易获房贷

央行喊话“银行要满足首套房需求”后不久,各家银行针对首套房贷推出加快审批、利率折扣等优惠。但在实际业务中,这些优惠都有各种小条件。相对而言,资质和个人信用好的人群,更容易申请到足额贷款和优惠。据了解,目前无论是一手房还是二手房,有三类人群比较容易获得贷款。

第一类是拥有稳定收入的人群。“因为企业或个人的信用通常都是银行发放贷款的凭证,而这类具有稳定收入的人群,在信用上比较有保障,因此也更加受到银行的重视,通常都能较快地获得银行的批贷。”有银行业内人士这样表示。

第二类人群就是购买银行理财产品、贵金属产品的人。有分析师说,在银行资金短缺的背景下,不少银行年中的首要任务都是拉到存款,完成存贷比的考核,推出了各类理财和贵金属产品以吸引消费者的目光,因此对于购买本行理财或贵金属产品的人,也会在贷款上给予一定的优惠,缩短获得批贷的时间,借款人通常在贷款的利率上也能同时获得一定的折扣。

第三类是办理银行内部大额信用卡的人群。每年各家银行都会通过各种形式促销自家的信用卡,因此借款人可以通过办理信用卡的方式获取银行的优待。如果市民在银行办理了比较大额的信用卡,一般都能成为该银行的黄金会员,在本行办理贷款就比较方便,银行通常都会为其大开绿灯。八方

点评:合理定价注意周期

买卖房子对市民来说是件大事,对于目前市场上较热的“卖一买一”情况,业内人士表示,要给准备卖出的房子合理定价,才能尽快出售,同时要安排好买卖之间的操作周期,别给自己生活添乱。

业内人士建议:首先“卖一买一”的换房族宜先打听与自家房子品质相当的房屋买卖行情,主要看市场实际成交价格。倘若发现同类型物业在板块内较为稀缺抢手,价格可以稍微报高一些;如果发现市场上与自家物业品质相当的房源充足,那报价就得接地气一些了。根据经验看,报价一般不要过高,以免吓退意向购房者,但也不宜太低,需留一定的空间给买家还价。

同时,换房有三种方式:买卖同步、先买后卖以及先卖后买。买卖同步看上去最为完美,一切问题似乎都因此迎刃而解了,但在现实中真正能够做到买卖同步几乎是不可能的,所以对换房者来说,后两种才是最为普遍的选择。

业内人士也对三种不同的换房方式提出一些自己的看法:

首先是“买卖同步”,这种做法比较冒险,容易受一些不确定因素影响。此类客户要根据两套房屋交易周期,准确预估交易时间,避免因出售的房屋房款不能及时到位,或者资金不够支付新购房屋,而产生违约责任。同时,也要注意腾空房子时间等问题。

其次是“先买后卖”,由于老房子还没有卖出,手头缺少周转的资金,购房款的来源是个难题,所以需要通过各种渠道筹措资金。

最后是“先卖后买”, 这种做法相对保险些,卖房后有了一定的资金,可以支付新买的房屋费用。但是对于那些只有一套住房的市民来说,在出售旧房之后购买新房之前,难免会出现暂时无房居住的情况。为避免此种情况,购房者可以与购买其房屋的交易方进行协商,将腾房时间延长一些,或者腾房之前租赁一套房屋居住,用以度过无房居住的阶段。

徐越 徐奇

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文章来源 温州都市报  网络编辑:温都网编  
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